Итак, ситуация первая - покупка нового земельного участка в коттеджном поселке. Если покупатель приобретает участок задешево на самой ранней стадии формирования поселка, когда земельный массив еще не размежеван (не поделен на более мелкие участки), он, безусловно, рискует получить не тот надел, который был обещан продавцом. Например, отличаться может размер, форма участка, месторасположение.
Все участки, предлагаемые к продаже, должны быть размежеваны и поставлены на кадастровый учет.
Если межевание произведено, тогда границы участков будут обозначены на местности специальными флажками или межевыми знаками. Разумеется, нерадивый девелопер может установить их произвольно. Поэтому доверять следует только официальным документам.
У продавца участка должен быть оформленный кадастровый паспорт, где указана площадь участка, месторасположение, категория и вид разрешенного использования. Также паспорт включает сведения о кадастровой стоимости, имеющихся обременениях, ограничениях в использовании. В документе есть и графа о том, кому принадлежит данный надел.
Наличие кадастрового паспорта свидетельствует, что участок благополучно поставлен на кадастровый учет и числится в Едином государственном реестра прав. По сути, кадастровый паспорт - это выписка из ЕГРП. Ее, кстати, может заказать в Росреестре и сам покупатель, если сомневается в подлинности документов, предоставленных загородным девелопером.
Весьма распространенной является другая ситуация - когда у человека уже есть участок в садоводстве, но границы этого земельного надела не определены. То есть с давних пор граница с соседями как бы существует, но место ее прохождения официальными документами не закреплено, отсюда - возможные конфликты.
Итак, если участок в садоводстве не оформлен и находится пока в безвозмездном пользовании, его нужно зарегистрировать в рамках Дачной амнистии, в очередной раз продленной - теперь до конца 2020 года. Но это касается только садовых, дачных участков, а наделы ИЖС и ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства) можно легализовать лишь до 1 марта 2018 года.
По условиям Дачной амнистии, необходимо вызвать кадастрового инженера и поставить участок на кадастровый учет. На этом этапе границы участка и проясняются окончательно.
Затем уже землепользователю выдается свидетельство о собственности на землю, и он отныне может совершать с участком любые сделки.
Таким образом, если по поводу земельных границ с соседями случаются стычки, необходимо как можно быстрее заняться оформлением участка в рамках «дачной амнистии». Когда границы зафиксированы документально, отстаивать свои интересы можно со стопроцентной уверенностью.
Согласно новым поправкам в Земельный кодекс РФ, вступившим в силу 1 марта 2015 года, владельцы земельных участков могут прирезать себе «соседской» земли, если она находится не в частной, а в государственной или муниципальной собственности.
При этом если речь идет о землях в садоводствах, то дополнительные участки предоставляются бесплатно - на пять лет в безвозмездное пользование, а потом - в собственность. Отсрочка предусмотрена, чтобы власти проверили, используется ли надел по назначению или на нем построен, допустим, капитальный коттедж для постоянного проживания - в этом случае землю могут и забрать. Добавим, что многодетным семьям участки предоставляются сразу в собственность.
А вот участки ИЖС прирезаются за плату, причем путем проведения торгов, но это - тема для отдельной статьи.
Определить границы поможет межевание – работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.
Наше СНТ (Шатурский район) существует с 1988 года. Тогда все границы отмерялись рулеткой, делалась привязка к местности, создавался план товарищества. Сейчас все границы (товарищества и участков) прокладываются через «спутниковую привязку». Существуют расхождения со старой привязкой, разница доходит до 1 сотки. Что делать в данной ситуации? Будут ли другие кадастровые номера на земельные участки? Надежда Минина, г. Москва
В 1988 году измерения в садоводческом товариществе проводились, вероятнее всего, для подготовки генерального плана объединения, и все участки сейчас числятся как ранее учтенные. Генеральный план садоводческого некоммерческого товарищества не содержит координат границ земельных участков, поэтому для их установления нужно проводить межевание.
Межевание - это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Проводится оно на основании заявления владельца земельного участка кадастровому инженеру для проведения геодезических работ.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, которые содержатся в документе, подтверждающем право на земельный участок. Если такой документ отсутствует, опираться нужно на сведения в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
Обращаю внимание на то, что без межевания границы земельного участка не определены, где они находятся, достоверно не известно. В такой ситуации возможны злоупотребления, споры с соседями о местоположении границ участков, самовольный захват земельного участка не только со стороны соседей, но и других лиц.
Узнать, проводилось ли межевание земельного участка и установлены ли его границы, можно самостоятельно, посмотрев Публичную кадастровую карту на сайте Росреестра в сети Интернет. Можно также запросить выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) на свой земельный участок, сделать это можно через МФЦ (многофункциональный центр) или территориальное отделение Росреестра. Из данного документа вы узнаете кадастровый номер своего земельного участка, сведения о правообладателе, адрес местонахождения и данные о границах и площади.
Если выяснится, что межевание земельного участка не проводилось, надо обратиться к кадастровому инженеру, заключить с ним договор на проведение геодезических работ. Результатом работы кадастрового инженера и будет межевой план земельного участка.
Обязательным приложением межевого плана земельного участка является акт согласования границ, который нужно подписать у собственников соседних земельных участков.
Кадастровый инженер, который занимается оформлением межевого плана, извещает всех заинтересованных лиц о проведении собрания по согласованию границ участка.
Если соседи отказываются подписывать акт согласования границ, то разрешить этот спор можно в судебном порядке. Ответчиком по гражданскому делу об установлении границ земельного участка будет правообладатель соседнего (смежного) земельного участка, с которым возник межевой спор.
В качестве третьего лица по делу привлекается СНТ, на территории которого находятся спорные земельные участки.
В предыдущем материале была отправка на противопожарные расстояния между домами на соседних участках. В этом же материале указано расположение дома на участке в СНТ относительно красных линий улиц и проездов, которое регламентируется СНиП 30-02-97.
Приводим здесь выдержку из Строительных норм и Правил 30-02-97:
Как видно из текста документа, жилое строение (попросту говоря, дом) должно находиться от границы с улицей на расстоянии 5 метров, а от пожарного или разъездного проезда – на расстоянии не менее 3 метров.
То есть, берем типовой участок в СНТ (6 соток) с размерами 20 на 30 метров. Пусть улица проходит по меньшей стороне участка в 20 метров. При таком расположении, согласно нормам для СНТ, дом отстоит от дороги на 5 метров. Пусть глубина дома 6 метров (при фасаде от 5 до 7 метров). Даже при такой небольшой ширине дома на задний двор или огород у вас остается всего 15-18 метров.
Такая же непростая ситуация складывается и с хозяйственными постройками. Если сарай или баню совершенно незачем строить близко к дороге, то гараж, если вы его захотите построить на своем участке, вам придется поставить не ближе, чем в 5 метрах от дороги. То есть, не получится сделать выезд из ворот гаража прямо на улицу. Перед гаражом придется сделать «парковочное расстояние» в 5 метров, которое будет утеряно из полезной площади участка.
Зато фактически ничем не регламентируются расстояния от бани или сарая, если вы строите их в глубине своего участка. Нужно только выдерживать требуемые (указанная в документе Таблица 2) и расстояния по санитарным нормам с соседними участками и постройками.
Что касается санитарных норм. В документе приведены расстояния от объектов на вашем участке до границ соседнего участка. То есть, ваш дом должен быть не ближе 3 метров до границы с соседним участком, ваша баня или сарай могут быть не ближе 1 метра, а ваши деревья должны быть посажены не ближе 2-4 метров.
Про деревья. Часто на границе двух участков растет высокое дерево, которое осталось от леса или взошло естественным путем. Отвечать за это дерево будет тот хозяин, на территории которого растет это дерево, даже если это «естественная» береза или елка. И если высокое дерево упадет на участок соседа и что-нибудь там поломает, то уплачивать штраф будете вы, если вовремя не спилили такое дерево.
Расположение низкорослого кустарника ничем фактически не регламентируется. Кусты смородины, малины могут расти на расстоянии 1 метра от границы соседского участка.
Что касается строений для содержания скота или птицы, то располагать их ближе 4 метров от соседской территории запрещено.
И кстати, если вы захотите сделать своему дому большие свесы крыши (этакий швейцарский вариант), то измерять расстояние до соседнего участка следует именно от края свеса.
